Расчет процентов по кредиту.

  В пакет документов, выдаваемый специалистом банка в момент оформления ипотеки, включен подробный график, в итоговой графе которого можно увидеть всю сумму переплаты. Однако некоторые банки, чтобы преждевременно не шокировать заемщика, могут не визуализировать эти данные, либо вовсе отказались от графика, как от необязательного документа.

Рассчитать итоговую величину переплаты можно двумя способами: исходя из размера кредита и процентной ставки или ежемесячного платежа. Первый способ слишком трудоемок, т.к. основной долг (тело кредита), на который банк начисляет свой доход, постоянно уменьшается. 

 Поэтому расчет, произведенный по формуле: сумма кредита, умноженная на процентную ставку и на срок, будет заведомо неверным.

 Для того, чтобы самостоятельно вычислить выгоду от досрочного погашения, необходимо знать, какая доля от ежемесячного взноса идет в погашение процентов, а какая уменьшает тело кредита. 
Например, по кредиту с исходными данными: сумма 500 000, срок 10 лет, ставка 12% годовых и аннуитет 7135 руб., расчет за первый месяц будет выглядеть следующим образом:
500 000 * 12% годовых / 365 дней в году * 30 дней в расчетом периоде = 4931,51 руб.
Т.е. из 7135 аннуитета 4931,51 пойдет на погашение процентов и 2203,49 в основной долг.
Проценты за второй месяц считаются по формуле:
(500 000 – 2203,49) * 12% годовых / 365 дней в году * 30 дней = 4909,77 руб.
В погашение основного долга пойдет 7135 - 4909,77 = 2225,23
  И так далее. Если в какой-то из месяцев вносится платеж, превышающий аннуитет, то весь размер переплаты идет также на уменьшение тела кредита.

 Примечательно, что 95% суммарного дохода банка выплачиваются заемщиком в первые 5 лет 30-летнего ипотечного займа. Это и подтверждают приведенные выше расчеты – сумма, на которую начисляется процент, максимальна в самом начале. Поэтому со временем скорость уплаты процентов замедляется, а большая часть платежа уходит в погашение основного долга.

 Самый простой способ рассчитать переплату по кредиту

 Гораздо проще узнать переплату, отталкиваясь от платежа. В том случае, если выбран дифференцированный тип погашения (размер взноса уменьшается ежемесячно), необходимо будет сложить их все. Если же это аннуитет, достаточно умножить его сумму на срок кредита в месяцах. Это мы и сделаем, исходя из вводных условий нашего примера.
7135 * 10 лет * 12 месяцев = 856 200

 Из этой суммы вычитаем размер кредита 500 000 и понимаем, что чистый доход банка за весь период составит 356 200. Это же и первоначальная величина нашей переплаты.

Однако в этом способе расчета есть один нюанс. Самый последний взнос в графике обычно не равен аннуитету. Поэтому чтобы узнать более точную сумму, необходимо из итога вычесть один аннуитет и добавить размер последнего платежа.
Например, у нас аннуитет 7135, а последний платеж 7025. Тогда итоговая величина переплаты будет следующей: (856 200 – 7135 + 7025) – 500 000 = 356 090 рублей.

Пользуясь этой формулой, каждый заемщик сможет с легкостью просчитать, сколько заработает на его кредите банк, а также выбрать наиболее выгодный кредит из нескольких предложений разных банков.

С уважением http://bankinside.ru/